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Let's Go2Mazatlan - Articles Régimen de Propiedad en Condominio
Es entonces, lógicamente, importante estar debidamente informados de lo que es exactamente un Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de Sinaloa, y los derechos, obligaciones y limitaciones que este conlleva. Además de esta interesante “convivencia” tanto de individuos como de regimenes de propiedad que a simple vista parecen opuestos, como lo son la propiedad privada y la copropiedad, es también vital analizar antes de adquirir un Inmueble que se encuentra dentro de un Condominio, los elementos que lo integran, los Órganos que lo conforman, y las obligaciones, limitaciones y derechos de cada Condómino. ¿Cómo esta conformado un Condominio?
Cada uno de los Condóminos, en lo individual, son titulares de cada una de las Unidades Privativas que pueden ser entre otras: una casa, un departamento, un lote de terreno o un local comercial. Las áreas y bienes comunes son aquéllos que se encuentran dentro del Condominio y que pueden ser utilizados por todos los Condóminos de conformidad con lo que establezca su Reglamento. (Como por ejemplo, las calles o vías condominales de acceso, ascensores, cableados, ductos de agua, ¿Qué tipos de Condominio existen? Los Condominios pueden ser verticales (un edificio), horizontales (varias casas) o mixto, combinando ambas características. De igual forma, pueden ser simples o compuestos. Un Condominio es compuesto cuando integra dentro del mismo dos o más Condominios (a manera de “sub-régimenes”, es decir, una Unidad Privativa dentro de un Condominio, será afectada a su vez a Régimen de Propiedad en Condominio, y así sucesivamente). ¿Qué fines puede tener un Condominio? Los fines para los cuales se constituye un Condominio pueden ser habitacionales, de alojamiento temporal, oficinas administrativas, comercio o servicios, abastos, almacenamiento y talleres, manufactura y usos industriales.
Ningún Condominio, ya sea simple o compuesto, podrá tener una superficie mayor a 10 hectáreas, o una población mayor a 2,500 habitantes, pudiendo incrementarse los límites anteriores hasta en un 20%. ¿Qué beneficios me implica estar en un Condominio? El primer beneficio es la seguridad. Los Condominios residenciales en México cuentan con acceso restringido ya que las calles de acceso al ser de propiedad privada de todos los condóminos, impiden el acceso a terceras personas, lo cual es idóneo para vigilar el flujo de personas dentro del mismo. De igual forma, estar dentro de un Condominio permite al dueño de una Unidad Privativa gozar de instalaciones (áreas comunes) a las cuales no tendría acceso o capacidad de adquirir al estar como propietario de un inmueble fuera de Condominio. ¿Cómo se afecta a Régimen de Condominio un Inmueble? La afectación de un inmueble a Régimen de Condominio implica obtener autorización del municipio en donde se ubique el mismo, así como de los planos del Condominio. Una vez que se cuente con dichas autorizaciones, el Condominio deberá de ser propiamente constituido ante Notario Público, en escritura pública la cual deberá contener, entre otros requisitos, una descripción de las Unidades Privativas y Áreas Comunes del mismo, así como del tipo y fines del Condominio (conforme se expusieron previamente) y del Reglamento Interno que lo regirá. Dicha escritura pública será inscrita en el Registro Público de la Propiedad. ¿Qué es un porcentaje indiviso? Cada unidad privativa dentro de un Condominio, contará con un porcentaje “indiviso”, asignado desde la constitución del Condominio, el cual sirve para determinar, entre otras cosas, lo siguiente: 1.- Cuotas de mantenimiento del Condominio que deberá de pagar el condómino. Cabe destacar que, aunque un condómino es efectivamente “copropietario” de un porcentaje de las áreas comunes, estas NO son susceptibles de enajenación de manera independiente, se encuentran vinculadas a la Unidad Privativa. Al enajenar la unidad Privativa, se enajenan las áreas comunes, pero no al contrario. ¿Qué es una Asamblea de Condóminos y cómo funciona?
La Asamblea puede reunirse de manera Ordinaria o Extraordinaria dependiendo el asunto que se vaya a tratar. Son Ordinarias cuando tratan del informe económico del Condominio, la elección de integrantes del Consejo de Administración, la designación del Administrador y la aprobación del presupuesto de ingresos y egresos para el siguiente año. Son Extraordinarias cuando se reúnen para modificar el reglamento del Condominio, realizar mejoras, transformar o modificar bienes comunes, y acordar la Extinción del Condominio, entre las más importantes. La convocatoria a cualquiera de las Asambleas debe ser realizada generalmente por el Administrador, pero también podrá convocarla el Consejo de Administración o el Juez a solicitud de un grupo de condóminos. Ésta deberá contener el Orden del Día con todos los asuntos que se discutirán durante la reunión, cualquier asunto que se trate en la Asamblea sin que esté incluido en el Orden del Día, será nulo. Para que se declare legalmente instalada una Asamblea Ordinaria es necesario que concurra al menos el 51% de los Condóminos titulares de los derechos del Condominio. Debiendo votar la mayoría porcentual presente para aprobar resoluciones. Cuando no se reúna el porcentaje anterior, será necesario realizar una segunda convocatoria la cual se declarará instalada con los Condóminos que asistan. En el caso de las Asambleas Extraordinarias, pueden instalarse con cualquier número de Condóminos asistentes, sin embargo, sus resoluciones sólo podrán ser adoptadas por mayoría de un mínimo de 75% de los Condóminos titulares de los derechos del Condominio ¿Cuáles son los órganos de administración del Condominio?
Además, existe un órgano de vigilancia llamado Consejo de Administración el cual está integrado por un grupo de Condóminos y su función consiste en supervisar las gestiones del Administrador en cuanto a las finanzas del Condominio y el buen funcionamiento de las instalaciones. Dicho Consejo debe de reunirse al menos una vez al mes y rendir un informe de labores anualmente a la Asamblea de Condóminos. Cualquier otro órgano adicional que cubra las necesidades particulares de algún Condominio, será especificado en el Reglamento del Condominio. ¿Es necesario llevar algún registro por parte de la Administración? Sí, el Administrador es el encargado de llevar el registro en libros de las Actas de Asambleas que se celebren, de las Actas de sesiones del Consejo de Administración cuando éste se reúna, y de los ingresos y egresos del Condominio. ¿Cómo funcionan las cuotas condominales?
Se calculan conforme al porcentaje indiviso de cada Unidad Privativa. Existen cuotas extraordinarias que buscan solventar algún gasto fuera de lo común en la Administración del Condominio. Su pago, tanto de cuotas ordinarias como extraordinarias, es obligatorio siempre y cuando sea autorizado por la Asamblea de Condóminos, y podrá generar intereses moratorios e inclusive constituirse como título ejecutivo en caso de no pago., que servirá para demandar al condómino incumplido. Existe, además, responsabilidad solidaria de pago de cuotas ordinarias/ extraordinarias condominales para aquellos ocupante o usuarios del Condominio, bajo cualquier título, así como de cualquier responsabilidad que les resulte de sus acciones. Ocupar, bajo cualquier título, una Unidad Privativa en un Condominio, es, sin duda, un reto que nos lleva a aprender a vivir en comunidad, adquiriendo compromisos que sirvan al bien común del mismo antes que el propio. Sin embargo, es también una excelente elección de propiedad inmobiliaria con muchas ventajas para sus habitantes y con un alto nivel organizacional que permite una estable y segura interconvivencia. Enviar a un amigoRobles, Lazo y Gallardo - Law Firm Retroalimentación acerca de este articulo • Robles, Lazo y Gallardo, S.C. is a Law Firm of specialists in various areas of Law, including Corporate Law, Real Estate, Immigration, Foreign Investment, among others. The Firm is integrated with a group of highly qualified attorneys and has offices in Guadalajara (Privada del Niño No. 676, Fraccionamiento Camino Real, telephone number 33-3121-3010) and Puerto Vallarta (Carretera a Mismaloya No. 479 interior 107, Edificio Scala. Telephone number 322-223-3218).E-mail: jgallardo@rlg.com.mx Más acerca de Mazatlán:
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El Condominio actualmente es una realidad inevitable en el derecho inmobiliario mexicano. La gran mayoría de personas que adquieren o rentan una propiedad para fines residenciales o comerciales se encontrarán con que la misma esta afectada al Régimen de Propiedad en Condominio.
El Condominio es un inmueble integrado por varias Unidades Privativas y por áreas y bienes de uso común. 
¿Cuáles son las limitaciones de un Condominio?
La Asamblea de Condóminos está integrada por todos los Condóminos y es considerada el órgano supremo de la administración. Esta se reúne por lo general en las instalaciones del Condominio pero podrá reunirse en otro lugar siempre que se trate del mismo domicilio de ubicación del Condominio.
La Asamblea General de Condóminos es la encargada de nombrar un Administrador, que puede ser Condómino o persona externa y quien fungirá como Representante Legal del Condominio contando con facultades necesarias para asegurar el mantenimiento y la administración del Condominio. La designación del Administrador deberá a su vez constar en Escritura Pública e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
La cuotas condominales sirven para pagar los gastos erogados por parte de la Administración del Condominio para la manutención de las Áreas comunes, diversas reparaciones, servicios de seguridad o de cualquier otra índole, etc.
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